刚刚，苏州四批次土拍也是2023年下半年的首场土拍落幕！

11宗地块全部成功出让，包括园区2宗、姑苏区1宗、新区2宗、吴中区1宗、吴江区1宗、相城区4宗，地块分别位于园区车坊和胜浦、姑苏金门、新区狮山、浒墅关、相城高铁新城和渭塘，吴中甪直和吴江七都。

总出让面积为38.93万㎡，成交总价为90亿元，最高成交楼面价为姑苏区金门地块27562元/㎡，最低成交楼面价为吴江七都地块4180元/㎡。

(资料图片)

苏地网挂【2023】10号公告土拍成交结果如下：

2宗溢价成交，9宗底价成交，未出现摇号地块。

本场土拍特征如下：

1.核心优质地块溢价成交，而非核心及外围地块底价成交

四批次土拍的11宗地块整体素质不如前几批次，仅极个别优质地块的热度保持在高位，偏远与非核心地块“0溢价”成交，土拍市场持续分化。

值得一提的是，相较于上半年前三批次土拍均有摇号地块，本批次土拍没有出现摇号地块，热度最高的姑苏金门地块最后的溢价率为12.5%，并未触顶摇号。

2.拿地房企以深耕型央国企为主和少量民企

从拿地房企来看，仍旧以保利发展、招商蛇口、华发、建发、建屋等深耕型央国企为主，还有亨通、苏州腾聪置业这样的民企。

亨通地产作为扎根吴江的地方民企，在吴江布局了9个住宅项目。今年1月，亨通地产在吴江七都拿下亨通大道北侧、望湖路西侧商业地块，该地块是亨通地产首次进驻吴江七都打造的住宅项目。

本场土拍还延续了二、三批次的央国企和地方国企联合拿地的模式，比如说中建方程投资发展、中建新疆玖居房地产联合高融置业拿下高铁新城40、41号两地块。

中建方程投资发展皆为中国建筑旗下子公司，这也是中建方程投资发展首进苏州，且两宗低密地块将给其较大的发挥空间。

值得一提的是，中建方程投资发展和苏州腾聪置业皆是苏州楼市的新面孔房企，在当前楼市下行、房企投资意愿回落的大环境下，还是有新房企选择进驻苏州，可见其对苏州这座城市及楼市基本面的看好。

3.楼市下行期，受制于地块素质条件，苏州四批次土拍热度一般

在核心优质地块的缺席之下，苏州四批次土拍热度一般。

相较于前三批次土拍，四批次没有土拍摇号成交的同时，平均楼面价、平均溢价率均有所下行。

土地市场热度下滑的另外一个重要原因则是当前的楼市行情仍旧低迷，尤其是7月，在没有实质性的政策落地和缺乏核心倒挂盘引领下，市场预期持续下降，成交量堪称苏州楼市近十年来最惨淡的7月。

总体来说，当前市场销售预期和信心尚未修复，加上没有核心优质地块的助推，房企参拍的积极性有限，所以本场土拍遇冷并不让人意外，皆在情理之中。

苏州四批次土拍地块成交详情

姑苏金门地块竞价28轮后，由保利发展竞得，成交总价121521万元，成交楼面价27562元/㎡，溢价率12.5%。

园区车坊地块经过1轮报价，由招商蛇口竞得，成交总价77633万元，成交楼面价为21000元/㎡，溢价率0%。

园区胜浦地块经过1轮报价，被恒泰商置竞得，成交总价为154344万元，成交楼面价为20000元/㎡，溢价率0%。

吴江七都地块经过1轮报价，被亨通地产竞得，成交总价为31839万元，成交楼面价为4180元/㎡，溢价率0%。

相城渭塘38号地块经过1轮报价，被华发竞得，成交总价为39413万元，成交楼面价为10000元/㎡，溢价率0%。

相城渭塘39号地块经过1轮报价，被华发竞得，成交总价为35749万元，成交楼面价为10000元/㎡，溢价率0%。

相城高铁新城40号地块经过1轮报价，被中建方程投资发展＆中建新疆玖居＆苏州高融置业竞得，成交总价为63797万元，成交楼面价为15000元/㎡，溢价率0%。

相城高铁新城41号地块经过1轮报价，被中建方程投资发展＆中建新疆玖居＆苏州高融置业竞得，成交总价为93306万元，成交楼面价为14904元/㎡，溢价率0%。

狮山向阳路44号地块经过3轮报价，被建发竞得，成交总价为92583万元，成交楼面价为23251元/㎡，溢价率1.09%。

新区浒关46号地块经过1轮报价，被苏州腾聪置业有限公司竞得，成交总价为114110万元，成交楼面价为11414元/㎡，溢价率0%。

吴中甪直37号地块经过1轮报价，被建屋发展集团竞得，成交总价为70853万元，成交楼面价为10300元/㎡，溢价率0%。

以下为地块详情解读：

姑苏区一宗

金门路北地块

苏地2023-WG-36号位于姑苏区金门路北侧、后文家巷西侧，占地约27556.4㎡，容积率1.6，起拍总价108021万元，起拍楼面价24500元/㎡。

地块周边配套较为完善。

交通方面，地块距地铁1号线桐泾北路站约800m，距2号线石路约1.4公里。

商业方面，地块近石路商圈，还可通过地铁直达山塘街、观前街等。

周边还有苏州第五中学、金阊实小、金阊外国语等教育资源。

整个金门板块已经近3年没有出让宅地了，售罄的同文华庭备案均价在3.6万元/㎡左右，目前周边次新房姑苏金茂府二手房成交价在4.4万元/㎡。

地块其他规划条件：

园区两宗

胜浦金胜路北地块

苏地2023-WG-43号地块位于金胜路北、新江路东，就在万科东方雅苑东侧，占地约51448㎡，容积率1.5，起拍总价154344万元，起拍楼面价20000元/㎡。

地块属于胜浦所规划“退二进三”片区内，该片区将被打造成一个集学校、邻里中心、社区公园、轨交，容纳3-5万人的高品质新社区。

地块周边居住氛围浓厚。

地块紧邻星浦实验中学与星浦小学，这几所学校都是星海教育集团成员。

离新盛商业广场、吴淞商业广场不远，西侧即是规划在建的胜浦邻里中心，可满足日常购物生活需求。

目前板块内在售项目较多，主力在售为万科东方雅苑、五矿路劲澜悦溪云、越秀悦见云庭、中铁建花语澜苑等项目，成交均价约3-3.2万元/㎡。

地块其他规划条件：

车坊朝前路学校南地块

苏地2023-WG-42号地块位于在园区朝前路实验学校南边，地块占地23105.02㎡，容积率1.6，起拍总价77633万元，起拍楼面价21000元/㎡。

地块属于2022年园区政府新规划的吴淞江未来城的核心居住片区内。

地块周边配套也较为完善。

交通方面，在建轨交8号线终点站就是车坊站，距地块约700m。

教育方面，一路之隔就是朝前路学校，这是一所九年制教育学校，近期得到星湾教育集团授牌。

不过板块缺乏大型商业综合体，目前文荟苑邻里中心在建中，周边星湖财富广场、文萃广场可满足基本购物需求。

从二手房市场看，板块内拆迁安置房较多，挂牌均价在2-3万元/㎡，唯一的次新房中锐星奕湾挂牌价格在3.7万元/㎡，板块内承载了一定量的改善需求。

新房方面板块目前中海独墅云著和中国铁建星樾湖滨在售，价格都在3.5万元/㎡左右。

地块其他规划条件：

高新区两宗

狮山向阳路北地块

苏地2023-WG-44号地块位于珠江路西、向阳路北，就在上瑞阁西侧，占地面积22121.5㎡，容积率1.8，起拍总价91583万元，起拍楼面价23000元/㎡。

项目周边配套也比较齐全。

交通方面，项目距离地铁1号金枫路站仅800m左右，出行较为便利。

商业配套上，1号线几站可达金鹰国际购物中心、狮山龙湖天街。

周边有狮山实验小学（竹园路小学）、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等优质教育资源。

医疗配套上，项目距离明基医院也非常近。

目前向阳路片区周边无新房在售，自2020年上瑞阁售罄后，向阳路片区就进入了断供状态，目前片区仅建发朗云预计8月入市。

地块其他规划条件：

浒墅关羊柯柜路西地块

苏地2023-WG-46号地块位于高新区浒墅关经开区（镇）羊柯柜路西、王宴岭路南，地块占地49985.5㎡，容积率2，起拍总价114110万元，起拍楼面价11414元/㎡。

此前地块是服务设施用地，于今年4月规划调整更改为住宅用地。

地块其他规划条件：

相城区四宗

相城高铁新城2宗地块

高铁新城本次出让了两宗相邻地块，容积率都是1.5。

苏地2023-WG-40号地块位于相城区高铁新城水景路西、叠楼路南，地块占地28354㎡，容积率1.5，起拍总价63797万元，起拍楼面价15000元/㎡。

苏地2023-WG-41号地块为商住地块，位于相城区高铁新城漕湖大道北、吴韵路东，地块占地41736㎡，容积率1.5，起拍总价93306万元，起拍楼面价14904元/㎡。

两宗地块都位于高铁新城北部，目前高铁新城板块铂悦春和万象和大悦繁华图在售，大和和风雅信项目也预计今年下半年入市，未来竞争也较为激烈。

地块其他规划条件：

苏地2023-WG-40号地块：

苏地2023-WG-41号地块：

相城渭塘2宗地块

相城区渭塘镇聚金路东两宗地块，占地面积分别为3.6万方、3.3万方，容积率1.6，未来或将打造洋房产品。这两宗地块距离盛泽湖公园不远，周边在售的楼盘有铂悦湖前、中铁建花语熙园等，售价约2.5万/㎡左右。

地块其他规划条件：

吴中区一宗

甪直长虹北路东地块

苏地2023-WG-37号地块位于吴中区甪直镇长虹北路东、海藏西路北，就在甪直实验小学周边，地块占地34394.8㎡，容积率2，起拍总价70853万元，起拍楼面价10300元/㎡。

地块一路之隔就是旭辉和风花园与印江南花园，二手房挂牌价格在2.5-2.6万元/㎡。

地块规划条件：

吴江区一宗

七都大道北地块

WJ-J-2023-009地块位于吴江区七都镇元春路西侧、七都大道北侧，地块占地42316.79㎡，容积率1.8，起拍总价31839万元，起拍楼面价4180元/㎡。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

读完文章后

感谢“分享、点赞、在看”三连支持哦